Svensk bostadsmarknad är ett politiskt sorgebarn. Inget politiskt parti eller alternativ har haft kraften att rensa upp bland de regleringar som skapat dagens situation. Sverige i allmänhet och storstäderna i synnerhet präglas av svårigheten att hitta en bostad. Det är givetvis bekymmersamt för den som behöver någonstans att bo, men riskerar också att försämra arbetsmarknadens funktionssätt och dämpa tillväxten. Till det kommer risken att såväl en rusande som fallande bostadsmarknad kan utlösa en bredare finansiell kris.

Har vi en bostadsbubbla? Tyvärr går frågan bara att besvara i efterhand. Den kraftiga prisstegringen talar för. Den som vill invända kan hänvisa såväl till stigande reallöner som en stark underliggande efterfrågan. Känt är att det är svårt att pyspunka en bubbla, ens om man känner till den. Tvärtom kan nya regleringar (i värsta fall) i sig själva orsaka såväl bubblor som sprickor.

Har vi en skuldkris? Först och främst är den frågeställningen en spegelbild av den förra. Bostadspriser och skuldsättning går hand i hand, och driver också på varandra. Är det billigare och enklare att låna kan bostadspriserna (allt annat lika) stiga och stiger bostäderna i pris behöver vi (allt annat lika) låna mer. Merparten av de åtgärder som lagstiftningen, myndigheter och banker har vidtagit för att skärpa upp kreditgivningen synes således rimliga mot bakgrund av den rådande situationen. (Riksbanken är oberoende och dess agerande får därför andra kommentera, men man kan konstatera att banken har pendlat i sitt agerande.)

Precis som på bostadssidan kan den som är skeptisk till huruvida skuldsättningen är för hög finna flera argument. Även här kan man hänvisa till stigande reallöner. Eller att skuldsättningstakten har avtagit. Eller att skuldsättningen förvisso är hög, men att man kan förvänta sig en normalisering i takt med att räntorna stiger.

En sak är dock given, det går inte att öka byggandet och minska skuldsättningen. Ska vi bygga mer ska vi också låna mer. (Om vi inte bestämmer oss för att allt byggande ska vara statligt och finansieras löpande över statsbudgeten, genom minskad privat och/eller offentlig konsumtion)

Stefan Löfven har öppnat för bostadspolitiska samtal och nämnt allt från regleringar till skatter, samtidigt som han på förhand stängt dörren för vissa frågeställningar. Mer rimligt hade varit en än mer öppen ingång, där tillexempel också finansiell stabilitet lyfts fram.

Bostadsmarknadens huvudsakliga problem rör regleringar, eller överregleringar för att vara exakt. Varje regleringar är tillkommen på goda grunder, men tillsammans utgör regleringsbördan ett omfattande hinder för att bygga. Grannar är en legitim part, precis som att miljö, tillgänglighet, buller, arkeologi, djurliv, tillgänglighet till stränder och så vidare är intressen värda att värna. Men när allt ska tas hänsyn till och alla intressen ska kunna prövas rättsligt flera gånger, så skapas en tidsåtgång och kostnader som gör att det inte byggs. På det lägger vi prisregleringar och en förhandlingsmodell som gör det svårt för utbud och efterfrågan att mötas.

Alla internationella bedömare och de flesta inhemska experter är eniga kring att beskattningen på bostäder är för låg i förhållande till beskattningen på arbete. Således är det inte troligt att någon skatteförändring i grunden skulle förbättra bostadsmarknaden mer än vad motsvarande skatteförändring skulle förbättra arbetsmarknaden. Det betyder inte att skatterna är ointressanta, men att avregleringar borde vara prioriterat, och satt skattefrågan i första hand knyter an till andra frågor, såsom finansiell stabilitet.

Slutligen är det alltid väsentligt att nyansera problemet man försöker lösa. Det stämmer att Sverige sedan mitten på 90-talet investerat mindre i bostäder än övriga OECD-länder. Men det ska noteras att det följer efter en period då vi investerade mer i bostäder än vad befolkningstillväxten ensamt gav skäl för. Den som vill kan med viss rätt hävda att bostadsmarknaden sökte sig tillbaka mot jämvikt årtiondet efter 90-talskrisen. (Se figur)

De senaste årens befolkningstillväxt har dock bostadsmarknaden inte klarat av att möta. Till delar beroende på finanskrisen som bröst ut 2008, men till del också beroende på överregleringen. Det är också i avregleringar som reformer för ökat byggande bör ta sin utgångspunkt.

Bostäder och befolkningKälla: IMF